Giải phóng mặt bằng là gì? Quy trình mới nhất theo Luật Đất đai 2024

Giải phóng mặt bằng là một trong những công việc quan trọng trước khi triển khai các dự án xây dựng, giao thông, khu đô thị hoặc công trình công cộng. Quá trình này bao gồm nhiều hoạt động như thu hồi đất, đo đạc, kiểm đếm, xác minh nguồn gốc sử dụng đất, lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có), di dời tài sản và bàn giao mặt bằng để phục vụ thi công dự án.

Giải phóng mặt bằng là gì?

Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc phục vụ việc thu hồi đất và bàn giao mặt bằng theo quy định của pháp luật, nhằm tạo quỹ đất sạch để triển khai dự án đúng tiến độ, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Giải phóng mặt bằng

Hoạt động thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bàn giao mặt bằng hiện nay được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15), Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Các văn bản này là cơ sở pháp lý để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng minh bạch, đúng trình tự, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như tạo điều kiện cho các dự án đầu tư được triển khai theo quy định.

Những trường hợp thực hiện giải phóng mặt bằng

Không phải mọi dự án đầu tư đều áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Trước khi lập quy trình giải phóng mặt bằng dự án đầu tư, cần xác định dự án thuộc một trong hai trường hợp:

• Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định.
• Nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Những trường hợp thực hiện giải phóng mặt bằng

Nếu dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận, nhà đầu tư không được sử dụng thủ tục hành chính hoặc cưỡng chế để buộc người sử dụng đất chuyển nhượng.

Quy trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng

Thực hiện quy trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng cần sự phối hợp giữa chính quyền địa phương, đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường, chủ đầu tư hoặc ban quản lý dự án và đơn vị tư vấn kỹ thuật. Về cơ bản, trình tự thu hồi đất và giải phóng mặt bằng có thể khái quát thành 5 bước sau:

Thông báo thu hồi đất và triển khai kế hoạch

Trước khi ban hành thông báo thu hồi đất, UBND cấp xã nơi có đất thu hồi phối hợp với các đơn vị liên quan tổ chức họp, phổ biến thông tin dự án, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến người dân.

Thông báo thu hồi đất và triển khai kế hoạch

Sau đó, cơ quan hoặc người có thẩm quyền theo phân cấp hiện hành ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo được gửi đến từng người có đất thu hồi và niêm yết công khai, trong đó nêu rõ lý do, vị trí, diện tích, kế hoạch đo đạc, kiểm đếm và tiến độ thực hiện. Đây là cơ sở pháp lý để triển khai trình tự thu hồi đất giải phóng mặt bằng.

Đọc thêm: Quản lý chất lượng công trình xây dựng theo quy trình và quy định hiện hành

Đo đạc và trích đo giải phóng mặt bằng

Khâu đo đạc giải phóng mặt bằng nhằm xác định vị trí, ranh giới, diện tích đất thu hồi và phần diện tích còn lại của từng thửa đất.

Tùy điều kiện khu vực và phương án kỹ thuật, đơn vị trắc địa có thể sử dụng máy GNSS RTK, máy toàn đạc điện tử hoặc thiết bị đo phù hợp. Kết quả đo phải đáp ứng yêu cầu kỹ thuật về đo đạc, lập bản đồ địa chính.

Quy trình đo đạc giải phóng mặt bằng thường gồm:

• Thu thập bản đồ địa chính và hồ sơ sử dụng đất.
• Xác định ranh giới dự án và từng thửa đất.
• Đo diện tích nằm trong phạm vi thu hồi.
• Xác định phần diện tích còn lại.
• Đối chiếu số liệu thực địa với hồ sơ địa chính.
• Lập trích lục hoặc mảnh trích đo khi cần thiết.

Đo đạc và trích đo giải phóng mặt bằng

Theo quy định về trích đo giải phóng mặt bằng, trích đo được thực hiện khi khu vực chưa có bản đồ địa chính phù hợp hoặc cần đo lại diện tích thực tế. Trích lục bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo là một thành phần trong hồ sơ trình thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Để tăng hiệu quả làm việc tại hiện trường, các kỹ sư thường kết hợp nhiều thiết bị đo khác nhau. Trong đó, máy đo khoảng cách laser phù hợp cho việc đo nhanh các khoảng cách ngắn đến trung bình, còn máy cân bằng laser hỗ trợ xác định đường ngang, đường dọc và kiểm tra cao độ trong quá trình khảo sát hoặc thi công các hạng mục liên quan.

Đọc thêm: Khảo sát địa chất công trình xây dựng là gì? Quy trình khảo sát gồm những gì?

Kiểm đếm đất và tài sản

Trong quy trình kiểm đếm giải phóng mặt bằng, UBND cấp xã phối hợp với đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường và người có đất thu hồi để khảo sát, ghi nhận hiện trạng, thống kê diện tích đất cùng tài sản gắn liền với đất.

Nội dung kiểm đếm bao gồm:

• Loại đất và diện tích thu hồi.
• Nhà ở và công trình xây dựng.
• Tường rào, sân, giếng và công trình phụ.
• Cây trồng, vật nuôi.
• Công trình, thiết bị và hạ tầng gắn liền với đất phục vụ sản xuất (nếu thuộc đối tượng được bồi thường).
• Các tài sản khác bị ảnh hưởng.

Kiểm đếm đất và tài sản

Biên bản kiểm đếm cần ghi rõ số lượng, kích thước, kết cấu và hiện trạng tài sản. Đây là căn cứ để xác định thiệt hại và lập phương án bồi thường. Trường hợp người có đất không phối hợp, cơ quan thực hiện phải vận động, thuyết phục trước khi xem xét kiểm đếm bắt buộc theo đúng trình tự pháp luật.

Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Đơn vị thực hiện nhiệm vụ bồi thường căn cứ kết quả đo đạc, kiểm đếm và hồ sơ xác minh nguồn gốc đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho từng trường hợp. Phương án thường thể hiện:

• Diện tích và loại đất thu hồi.
• Nguồn gốc sử dụng đất.
• Tài sản bị ảnh hưởng.
• Giá trị bồi thường.
• Các khoản hỗ trợ.
• Phương án tái định cư nếu có.
• Thời hạn chi trả và bàn giao đất.
  

  Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Dự thảo phương án phải được công khai theo quy định để lấy ý kiến người có đất thu hồi trong thời gian tối thiểu 20 ngày trước khi trình thẩm định, phê duyệt.

Đối với quy định về giải phóng mặt bằng đất nông nghiệp, việc bồi thường và hỗ trợ phải căn cứ loại đất, nguồn gốc sử dụng, đối tượng sử dụng và quy định của địa phương. Người đủ điều kiện có thể được xem xét hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

Chính sách thưởng bàn giao mặt bằng sớm không áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Chỉ nên đề cập khi quyết định của UBND tỉnh, thành phố nơi có dự án quy định khoản thưởng này.

Chi trả và bàn giao mặt bằng

Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, đơn vị thực hiện nhiệm vụ giải phóng mặt bằng gửi phương án đến từng người có đất thu hồi và tổ chức chi trả theo thời gian, địa điểm được thông báo.

Sau khi hoàn thành chi trả bồi thường, bố trí tái định cư và các nghĩa vụ liên quan, người sử dụng đất bàn giao phần diện tích thu hồi. Các bên lập biên bản xác nhận diện tích, mốc giới và thời điểm bàn giao.

Biên bản bàn giao là cơ sở xác nhận hoàn thành quy trình giải phóng mặt bằng đối với phần đất đã được tiếp nhận, từ đó bàn giao cho đơn vị quản lý hoặc triển khai dự án.